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▲ #전세 #부동산 #전세사기 자료사진 (사진 =법률닷컴)

전세금을 일부만 돌려받은 세입자의 임차권등기를 놓고 집주인과 분쟁이 일어나는 경우가 적지 않습니다. 이런 경우 전문가들은 집주인으로부터 전세금을 일부만 돌려받았다면 임차권등기가 오히려 단점이 될 수 있다고 조언합니다.

임차권등기란 세입자가 다른 곳으로 이사해 기존 주택의 전입신고가 빠지더라도 대항력과 우선변제권을 유지 시켜주는 제도입니다. 세입자에게는 전세금을 방어하는데 유용한 수단이 되기도 하지만 반대로 임차권등기 사실이 등기부에 남기 때문에 집주인에게는 세입자에게 전세금을 변제하지 않았다는 낙인이 되기도 합니다.

따라서 신규 세입자가 등기부에 임차권등기가 있다는 사실을 알게 된다면 계약을 꺼리기 마련인데요 신규 세입자를 구해 나머지 전세금을 돌려받아야 하는 기존 세입자 입장에서는 임차권등기가 발목을 잡는 셈입니다.

그렇다면 만약 전세금을 일부만 돌려받았고 그 금액이 돌려받은 전세금보다 크지 않다면 어떤 방법을 선택해 볼 수 있을까요?

가령 신규 세입자가 계약하려는 주택에 임차권등기가 설정돼 있다면 신규 세입자는 자신의 권리가 확보되지 못하여 계약을 파기할 가능성이 큽니다. 임차권등기가 설정된 주택은 추후 집이 경매로 넘어간다면 신규 세입자의 대항력이 선순위 세입자에 밀려 자신의 권리가 무용지물이 될 수 있기 때문입니다.

그렇다면 이런 경우 세입자는 임차권등기보다 근저당 설정을 고려해볼 필요가 있습니다.

한편 주택 임대차에서 근저당이란 집주인의 부동산을 담보로 설정하고 문제 발생 시 다른 채권자보다 우선하여 채무를 변제받을 수 있는 제도입니다

즉 돌려받아야 할 나머지 전세금이 5000만 원이라고 할 때 근저당이 설정돼 있다면 5000만 원 범위에서만 기존 세입자가 선 순위로 보호받게 되고 나머지 금액은 신규 세입자가 보호받게 되어 임차권등기보다 부담이 적다고 할 수 있습니다.

문제는 집주인으로부터 전세금을 일부 돌려받은 경우에도 세입자가 법 절차에 대해 고민할 필요는 없다는 점입니다. 지금 당장 돌려줄 전세금이 없다거나 신규 세입자를 구해야 하는 것 모두 집주인의 사정일 뿐 세입자가 꼭 배려해야 할 사항은 아니기 때문입니다. 따라서 전세금을 일부만 돌려받은 경우에도 전세금반환소송을 제기할 충분한 근거가 됩니다.

엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)는 7일 유튜브 채널 ‘법도TV’를 통해 “주택 임대차에서 전세금을 돌려받지 못한 채 이사해야 한다면 임차권등기 절차가 필수”라면서도 “다만 집주인으로부터 전세금을 일부 돌려받았고 나머지를 신규 세입자가 들어와 변제하는 상황이라면 임차권등기 설정이 악영향을 끼칠 수 있다”고 지적했습니다. 

이어 “만약 집주인으로부터 전세금을 일부 돌려받았고 나머지 금액이 현저히 적다면 임차권등기 대신 근저당 설정이 더 현명할 수 있다”고 조언했습니다.