요즘 주택 공급이 많아 지면서 하자가 있거나 사용하기에 불편이 있는 전세집은 다음 세입자를 구하기 어려운 형편이다. 또한 과도한 대출로 일단 집을 사 놓았다가 집주인이 이를 갚지 못해 경매로 넘어 가는 경우마저 있다.
그러다보니 제 때에 전세금을 돌려받기가 어려웠던 세입자들은 재산상 피해는 물론 언제 돌려받을 지 모르는 전세금 때문에 울며겨자먹기로 집주인에게 휘둘리며 감정적으로 큰 고통을 받기도 한다. 그런데 문제는, 전세금 돌려받기 문제 또한 다른 채권 실현 문제와 같이 제때에 조치를 취하지 않는 경우 집주인의 경제상황에 따라 더욱 돌려받기 어려울 수 있다는 점이다. 다음에서는 법률사무소 아이로이어(http://blog.naver.com/i_lawyer1/130162363727) 대표변호사 송명욱이 설명하는 전세금 돌려받기 문제의 현황을 살펴본다.
1. 처음에는 ‘미안하다’던 집주인, 1년 뒤 돌변하여 ‘내가 안 주면 그만이다’
A씨는 1년 째 전세금 돌려받기를 위하여 집주인에게 연락을 취할 때마다 “미안하다”는 말을 들었다. 사업이 어렵다고도 했고, 집안에 환자가 있어 힘들다는 말에 마음 착한 A씨는 계속하여 기다려주었다. 그렇게 1년이 지났지만 계속하여 전세금 돌려받기가 어렵자 A씨는 최종통보를 했다. “협의로는 전세금 돌려받기가 힘들 것 같으니 전세금반환청구소송이나 법적절차로 해결하겠습니다” 라고 하자 갑자기 태도가 돌변한 집주인. ‘내가 안주면 그만인 게 전세금’이라고 소리를 쳤다. 황당한 세입자 A씨는 결국 1년의 세월을 허비했음은 물론, 사람에 대한 근본적인 실망감 때문에 고통스러웠다. 뿐만 아니라, 지난 1년 동안 집주인은 신용카드대금이나 공과금 등 각종 채무가 늘어나 1년 전보다 재산이 줄어들었다. A씨는 제 때에 전세금을 돌려받지 않고 집주인의 사정을 봐 준 것이 오히려 전세금 돌려받기가 어렵게 된 화근이라 생각하여 후회를 하고 있다.
이러한 상황에 관하여 송명욱 변호사는 “일부 집주인들의 경우 다른 채무를 먼저 상환하기 위하여 전세금 반환을 미루기도 하고, 전세금은 돌려주어야 할 돈이 아니라 자기 돈이라는 인식이 강하다. 반면 세입자들은 전세기간 만료 및 이사를 나갈 시에 다른 사정이 없는 한 전세금 돌려받기를 유예해 줄 의무가 없다. 따라서 협의로 제 때에 전세금 돌려받기가 어렵다면 적절한 시기에 전세금반환청구소송 등 법적 절차를 밟는 것도 방법이다”라고 조언한다.
2. 전세금 돌려받기 어렵더니…전세금 사기?
B씨는 전셋집 건물의 관리인과 전세금 5000만원, 월세 50만원의 계약을 체결했다. 관리인은 자신이 집주인의 친형이며 전세금과 월세 모두 집주인 본인 명의의 통장으로 입금하니 문제가 없다고 설명했다. B씨 또한 관리인을 대리인으로 보아 그를 믿고 계약을 했으며, 월세도 꼬박꼬박 지급했다. 그런데 전세기간 만료가 되어 전세금 돌려받기를 원하던 B씨는 관리인에게 전세금 반환을 요구하여도 계속 미루기만 했다. 또한 관리인에게 집주인 전화번호를 물어도 알려주지 않았다. 이로 인해 B씨는 등기부등본상 집주인과 관리인을 상대로 하여 전세금 돌려받기를 위한 전세금반환청구소송을 제기하였는데, 재판에 출석한 집주인은 ‘자신은 전세계약에 대해 아는 것이 없으므로 무효이며 전세금을 반환할 수 없다’고 주장했다.
송명욱변호사는 이러한 상황에 관하여 “세입자 입장에서는 전셋집 건물을 소유한 사람에 대하여 전세금반환청구소송을 진행하는 것이 강제집행 가능성의 측면에서 유리하다. 따라서 처음부터 등기부등본상의 소유자와 전셋집계약을 하는 것이 좋다. 다만 대리인과 계약을 체결한 후 전세금 돌려받기가 어렵게 된 경우라도 대리권을 증명하는 방법으로 집주인에게 전세금돌려받기가 가능할 수 있다”고 설명한다.
3. 변호사 상담, 전세금돌려받기를 위한 선임이 필요하다면
제 때에 전세금 돌려받기가 어려운 세입자라면 누구나 법률 전문가인 변호사에게 직접 상담을 받아보고 싶은 마음이 든다. 그러나 대부분 인터넷 상의 정보나 실제 대면 상담을 받아봐도 비전문가의 조언만을 듣게 되어 제대로 된 방법을 찾지 못하는 경우가 많다.
